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多个热点城市9月房价涨幅回落 23城二手房价低于一年前

标题: 多个热点城市9月房价涨幅回落 23城二手房价低于一年前

作者: 林小昭

进入“金九月”,楼市热度不减,地方调控不断。

国家统计局20日发布2020年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落。

在整体涨幅回落的同时,城市之间、区域之间仍保持明显的分化态势。

热点城市涨幅回落

国家统计局城市司高级统计师绳国庆解读称,9月份,初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。二手住宅销售价格环比上涨0.9%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.5个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅与上月相同。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍,一些前期房价上涨较快的城市涨幅收窄。银川、唐山等城在经历房地产调控加码后房价涨幅收窄至1%及以下。广州房价随着需求的回落逐步趋向平稳。

广州市海珠区东晓南板块一位房产中介告诉第一财经记者,9月份所在板块二手房提价幅度较7、8月明显缩小,“目前放盘价相对年初已处高位,买家要接受这个涨幅也需要一个缓冲时间。因此涨幅也在明显缩小。”

中原地产首席市场分析师张大伟认为,涨幅放缓的主要原因是,调控政策升级,下半年特别是7月份以来已经累计出现了27城市收紧政策,虽然力度不一,但都以收紧为主。这些调控政策,对于市场的影响,特别是对于新建住宅的影响逐渐显现。所以9月份新建住宅价格涨幅放缓速度超过了二手房。同时,市场供应量增加,大部分企业销售都抓住“金九银十”契机增加供应,部分企业也出现了促销行为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析,当前一二线城市的涨幅放缓也和换房需求有关。今年四季度一手房供应比较多,部分房东会有换房需求,进而会加快出售二手房的考虑,价格方面也不会太强势。

从二手房的价格涨幅环比数据看,徐州成为涨幅最大的城市,达到了1.3%。同时,徐州一手房的价格涨幅也是最高的,达到1.4%。根据中原地产研究中心的统计,2020年前三季度,徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元,同比大幅上涨73%,位居全国第29名。

在较大的上涨压力之下,10月9日晚,徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》,通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策。

而在一线城市中,9月深圳二手房环比涨幅为1.1%,同比涨幅为15.7%,这也说明深圳今年7月15日调控举措出台后,成交量虽然下滑,但价格仍较为坚挺。

多位房产中介人士曾向第一财经记者表示,尤其是满五年的好地段二手房卖家在“7·15”新政后选择了上调房价。“深圳住房需求远大过供应,购买力旺盛,不少业主笃定深圳楼市中长期基本面不会发生改变,不着急出售的卖家基本都不愿向市场妥协。”

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经分析,9月深圳二手房涨幅大主要是结构性的因素导致,有很多高价的盘成交,而中小户型、中低价位的购买意向有很多转向一手房市场,这也分流了不少需求。另外,尽管调控了,但是对于换房需求来说,真正的影响并不是特别大,这些需求也会带动房价结构性上涨。

许小乐分析,总体来看,2020年疫后需求集中释放以及货币宽松一定程度上带动部分城市房价上涨。但从9月同比看,价格同比涨幅普遍在10%以下,是相对温和的上涨。后期房价以平稳或小幅下跌为主。随着密集调控引致的市场预期回落以及需求释放疲软,预计四季度重点城市房价变动将以平稳或小幅下跌为主。

分化明显 23城二手房价低于一年前

由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响,相比之下,二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。

根据国家统计局公布的数据,9月份,70个城市中,有17个城市的二手房价格环比涨幅出现下跌,有23城同比出现下跌。也就是说,有23个城市房价低于一年前。

从这23个城市的区域分布来看,环京、中原、山东、西南区域颇为集中。其中,天津二手房价格环比下跌0.2%,同比下跌4.6%;太原环比下跌0.5%,同比下跌3.4%;郑州环比下跌0.5%,同比下跌4.5%;济南环比下跌0.4%,同比下跌3.1%;青岛环比下跌0.3%,同比下跌3%。另外,石家庄虽然环比上涨了0.1%,但同比还是下跌了2.4%。

在下行压力的情况下,这些区域的不少开发商降价促销频频,个别开发商甚至不惜制造噱头。比如,在今年“双节”长假期间,济南宝能城在项目周边私设了8号线安莉芳路站牌,其站牌设计同济南地铁1号、3号线站牌极为相似。此外,站台后附加标注了“(宝能城)”的字样。

消息传出后,济南轨道交通集团对外澄清,济南地铁8号线目前仍处于审批阶段,站牌标志是开发商自己所设,与轨道交通集团没有任何关系。当地有关部门也对此事进行查处。

相比之下,东南沿海的主要城市,热度较高。例如在70个城市中,珠三角的深圳、广州、惠州,长三角的上海、杭州、南京、宁波、无锡、金华、扬州等城市,由于新兴产业发展好,人口流入快,因此区域整体楼市较热。整体来看,今年以来,区域之间的分化显著。

国家统计局的数据显示,1~9月份,东部地区商品房销售面积48075万平方米,同比增长2.2%;中部地区商品房销售面积31459万平方米,下降7.0%;西部地区商品房销售面积32687万平方米,下降1.0%;东北地区商品房销售面积4852万平方米,下降8.9%。总体上看,东部地区增速明显领先于中西部和东北。

即使在中西部地区,区域之间的分化也比较明显。高新产业、新兴产业发展好的城市,楼市热度也比较高。例如,作为中西部地区高新技术企业数量最多的城市,武汉在疫情过后,经济迅速复苏。在房价方面,9月武汉二手房价格环比上涨0.3%,同比上涨0.1%。

成都也是中西部地区高新产业最为发达的城市之一,9月份成都环比上涨0.3%,同比上涨8.1%。新兴的科创中心合肥,环比上涨0.4%,同比上涨3%。

厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经记者表示,城市之间、区域之间的楼市分化与本身的产业发展紧密相关。近年来,高新产业、新兴产业对区域的带动作用不断增强,这些产业需要中高端人才,他们收入较高,而且以年轻人为主,购买力和购房动力更强,买房的人多了,大家对楼市的未来也更看好。

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