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文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
Part1.直播预告
“读书可以改变一个人的一生吗？”吴老师为我们提供了一个答案。
每到年末，吴老师都会给自己的书房做一次大清理，因为他每年要买200多本图书，包括财商类、宏观政经类、文学类、史哲类等等。
这些书看起来很杂，但从二十多岁开始养成的系统阅读习惯，为吴老师的创作积累了养分。
关于如何读书，吴老师有自己的六大法门：
法门一：
当如清风乱读书，曲径通幽遇知己
法门二：
“经典书架”我自有，三年一读有新悟
法门三：
读书必须做笔记，每季整理如衣柜
法门四：
买书未必全细读，先看序章挑重点
法门五：
书到用时才高效，七成功利三成闲
法门六：
以书会友入社群，若即若离趁年华
今天中午12:30，来直播间听吴老师仔细讲解他的读书六法门，我们该读什么书？怎么读书？为什么要读书？
重点提醒：本次直播中，吴老师将随机寻找3个同学与他一起连麦，聊聊读书这件事。
2月5日 周五
12:30—14:00
吴晓波：财经作家
我的读书六法门
点击按钮▼预约直播
今日吴晓波奖学金：波司登羽绒服1000元现金券、价值498元的英树鎏金熠采月光宝盒、价值168元的U牌自愈系茶树单方精油、冠能猫粮和狗美毛、吴晓波频道勇敢的心特别定制黄铜书签2枚装等等。
此外，我们还特别送出50本吴老师签名的《影响商业的50本书》，9幅由吴老师亲笔书写的“我是一个读书人 ——吴晓波”题字，人人都有机会拿到奖励哦～
同时，我们还为在直播间购买课程的同学准备了购课好礼，每一门课程除了有优惠的价格，还额外搭配了精美实物礼品。今天中午12:30，不见不散。
Part2.直播回顾
昨天中午，我们邀请到了德科地产总编，也是《我的房产计划》主讲人之一的刘德科老师为大家带来了一场直播。直播主题为：各地新政频出，对房地产有哪些影响？
直播过程中，德科老师为大家带来了很多干货，小巴对直播内容进行了整理，方便大家复习回顾。另外，你也可以在890新商学App上看完整版视频回放。
01
房价上涨的“城市轮动”
1
什么叫“城市轮动”？
以2015-2019年的这一次轮动为例。深圳的房价率先暴涨，北京、上海紧随其后，接着像南京、合肥、厦门、苏州这样的城市房价也迅速涨起来，等到了2017年、2018年，中部和西部的那些头部城市，也就是省会城市和一些厉害的地级市，它们的房价也跟着涨上去了。
深圳闹市中的世界之窗
2021年，一个类似的循环似乎又来了。不管是根据国家统计局数据还是我们自己的研究数据，2020年深圳的房价涨幅都是全国最高的，北京和上海也在蠢蠢欲动。2020年对深圳来讲是补偿性的大爆发，而对于北京跟上海来说，2020年仅仅只是补偿性的小爆发，2021年才可能是补偿性的大爆发。
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为什么说“城市轮动”要来了？
三个原因：
①调控政策的消化。2017年，北京、上海、深圳的调控政策在全中国是最严厉的，严厉的政策当然能够把房价上涨抑制住，但是中国的城市化大势还在，这些城市的竞争力还在喷薄而出，所以再严厉的政策一旦被消化，整个市场习惯了这种严厉的规则，新一轮的房价上涨就开始了。
②宏观层面的银根基本面没有变。只要这个宏观基本面没有变，哪怕楼市的银根稍微再收一些，房价还是可能继续上涨。
③房地产有自己的行业周期性。如果从完整的一个周期来讲的话，从一级市场（拿地）到二级市场（商品房市场）到三级市场（二手房市场），完成这个轮动周期需要3到5年时间。
根据以上三个原因，再结合国家统计局的数据来判断，基本上就可以看出2020年开始我们进入了一个新的城市轮动周期。
3
你所在的城市能否轮到？
我们可以把2020年当做一个标志性的年份来判断你的城市能否轮到。不管你的城市房价现在是上涨、下跌，还是横盘，都不要紧，用2021年作为一个时间轴来看，你的城市能级越高，上涨被轮动到的可能性就越高，轮到的时间就越早。反之，被轮动到的时间可能就要稍微往后一些。
02
买房投资中三个失败案例
成功不可复制，失败或可避免。我想为大家分享我在买房投资的时候亲身经历的一些失败案例，希望大家能避开这些坑，走向康庄大道。
▷案例一：2005年，我买了人生中的第一套房子。
当时摆在我面前的选择有两个：
A楼盘均价7900元/平，地段好，周围在建学校（名牌学校的分校）；B楼盘均价6500元/平。除了分校之外，两个楼盘没有什么大的差异，但是A楼盘比B楼盘贵20%，因为经济原因，我选了B楼盘。
结果15年后的今天，A楼盘均价8.3万元/平，房价涨了10.5倍；B楼盘均价3.7万元/平，房价涨了5.5倍，它们之间的差距也从每平米差价1400元变成了4.6万元。
经验教训：千万不要小看名校的分校，哪怕它建在一片空地上，因为只要你的城市经济还在向上走，教育资源必然会跟上经济发展的脚步。此外，在商品房扎堆的地方，生源也有了保障，那么这种学区房的成长性就会完整地体现出来。所以我的建议是买房要注重居住环境的改善，也要注重学区。
江苏省淮安市一处学区房楼盘
▷案例二：2008年，我第一次置换房产。
当时我把3年前以6500元/平的价格买入的B楼盘，以8000元/平的价格卖出，置换了市中心的一套二手房（30平方米，单价2.6万元）。如果现在拿去卖，单价只有5.2万元，房价只涨了两倍，为什么我越买越糟了呢？
经验教训：第一，我买的这套房子单价高，面积小，没有多少人愿意接盘。第二，这个房子在市中心，地段成熟，本身价格就很高了，再涨的潜力就没那么大。因此我给大家的建议是选有上升苗头的地段，而且不能选非主流的房产，否则将来买你二手房的人很少，房价就涨不上去了。
▷案例三：2012年，我买了套排屋。
当时，我也面临两个选择：
选择1：D楼盘，平层，138平，单价2.5万元，靠近市中心。
选择2：E楼盘，排屋，230平，单价2万元，位置有点偏。
首先说我的选择，当时我买了排屋。现在这两套房子的价格分别是：D楼盘7.5万元/平，价格涨了3倍；E楼盘4万元/平，价格涨了2倍。
经验教训：如果你去对比住宅和排屋的价格涨幅就会发现，正常的住宅比排屋更有投资前景，问题不在于它们的空间差别，也不在于排屋就一定不值得投资，而是关乎城市资源占有问题。排屋通常位于郊区，它对城市资源占有的可能性较低，而市中心地段的房子能够占据更多的城市资源，所以相对而言，后者更有升值潜力。
这里也想分享一句话给大家：我们买房子买的是对城市资源的占有，买的是分享城市化红利的便捷方式。
03
直播间答疑精选
Q1
公寓房能不能买？
◈刘德科：没有房子是不能买的，但是买公寓有三个原则。
第一，40平方米原则，也就是面积不要大，30平方米更好。
第二，临近地铁。
第三，楼下有购物中心。
这三个原则想要全齐是很难的，如果选一个最重要的，那应该还是地铁。此外，和同地段的住宅相比，公寓价格打7折更好。如果要说买房的优先级，那肯定是住宅>公寓>写字楼。
对了，提醒大家一点：凡是返租的公寓尽量不要买，因为买了你也租不出去。
Q2
高铁新城能不能买？
◈刘德科：现在中国很多县都有了高铁，能不能买要看新城和主城区的距离，看有没有配套产业，高铁站附近有没有购物中心。如果都没有，那就看你所在城市的发达程度。如果上面的条件一个都不具备，那可能它的规划只是一个高铁站，而不是高铁新城。
贵州遵义高铁新城
其实很多时候我们不需要自己去判断未来的房价涨跌，完全可以根据周边设施来判断。
比如周围有没有购物中心，如果有开发商愿意建购物中心，哪怕现在楼盘周围没有人，开发商也预判未来这里会有很多人，而且应该更多的是本地的人，那么这就是被成熟机构验证过的有投资潜力的地方。
再比如沙县小吃，我们可以把它看作一个城市的底线，连沙县小吃都不去的地方，那太没有投资价值了。
Q3
家乡的房产到底有没有投资价值，该怎么买？
◈刘德科：很多人都生活在一线城市，大家的工资和收入，对于房价的底线还是有点远，所以有的人就想回到他们的家乡去买房。买当然是可以买的，只要当地的人口基数超过5万，那么那里的房子就有投资机会，但要注意下面这两个点。
第一，要跟着本地人走。也就是看你选的楼盘本地人愿不愿意买，如果只有外地投资人买，那我建议你谨慎，不要跟着投资客走。
第二，县城里面的老破大，千万不能买，如果买了就赶紧卖掉。正确的原则是人口基数越低，买的房子越要新。
Q4
城市群周边的房子不限购，能不能买？需要注意哪些东西？
◈刘德科：如果你选择的是都市圈或者城市群，那么你首先要考虑就是你所依赖的主核心城市，它的产业能不能覆盖和延伸到周围的城市。第二就是我们前面提到的，当地人买不买这个房子。
目前来讲，中国西部省会城市的房产价值非常大，因为它们的价格现在还在比较低的位置上，而且资源的集中能力更强。所以如果有可能的话，你就在自己所在省份的省会城市，买一套房子作为你家庭资产的基石放在那里，成长性不会差的。
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